Premessa.

E’ di queste settimane la notizia che la cittá di Berlino, in risposta anche alla sempre crescente insofferenza della popolazione verso un turismo a tratti insostenibile, ha varato una serie di disposizioni (Zweckentfremdungsverbot / tradotto : Divieto di appropriazione indebita) tese a limitare l’impatto degli affitti turistici e a verificarne la legalità anche utilizzando controlli di congruità tra quanto dichiarato dai proprietari e quanto invece messo in offerta su portali di affitto turistico come il celebre airbnb.com, un uovo di colombo, ci si dovrebbe chiedere come mai non ci avesse mai pensato nessuno prima .

Pensate che a Berlino in poche settimane 220 proprietà sono state costrette a rimettere le case nel mercato immobiliare per residenti.
Sempre di recente poi a Barcellona è stato varato un progetto pilota che prevede di ridurre le salatissime multe per chi affitta appartamenti ai turisti senza le opportune autorizzazioni nel caso li mettano a disposizione di progetti di residenza pubblica.

La cosa accade a cavallo di un processo molto simile che RESET sta tentando di innescare a Venezia partendo non tanto dalla percezione di pancia della città (che spesso però ci acchiappa) ma dal tentativo di verificare la congruenza tra percezione e realtà oggettiva dei fatti utilizzando la grande messe di dati disponibile online per elaborare nuove soluzioni per la città.

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La ricerca.

Circa un sei mesi fa apparirono sul web dei set di dati molto interessanti sulla diffusione e tipologia degli appartamenti turistici listati sul popolare sito AirBnB.

Il progetto che si chiama insideairbnb.com è opera di un foto-giornalista ed attivista Australiano, Murray Cox (www.murraycox.com) che ispirato da degli interessanti articoli dedicati alle ricadute del fenomeno dell’affitto turistico sulla residenza a San Francisco decise di cominciare a raccogliere set di dati dal portale AirBnB per New York, la cittá di cui era ospite, ed in seguito per altre grandi cittá USA ed Europee con l’obiettivo di renderli disponibili attraverso dei tool di visualizzazione e georeferenziazione sul suo sito dedicato al progetto.

Una risorsa del genere, passata in veritá un po’ in sordina, ci é apparsa subito fondamentale per contribuire al dibattito sull’ impatto del turismo a Venezia e cosí RESET dopo essersi coordinata con Hacks/Hackers Venezia  e il WPI di Fabio Carrera, con il quale sta collaborando per diffondere la cultura dell’ innovazione in città, ha preso subito contatti con Murray Cox per collaborare nel compito di espandere il suo progetto anche a Venezia.

Murray é stato disponibilissimo ed in poche settimane ha allestito una area del sito dedicata ad i dati di Venezia.

I risultati di questo sforzo congiunto sono pubblicati qui :

http://insideairbnb.com/venice/

Da oggi, anche se è comunque un dato parziale come spiegheremo dopo, é possibile per il cittadino ed anche per la PA rispondere ad alcune questioni fondamentali e soprattutto capire che le responsabilità dello stato attuale sono molto diffuse in città.

Questioni come :

• Numero e collocazione degli appartamenti turistici nelle varie zone e studio di come modificano l’offerta immobiliare per residenti
• Guadagni stimati del mercato ed emersione del nero
• Congruitá tra destinazione dichiarata dell’ immobile e reale
• Se esistono concentrazioni di gestione, veri e propri alberghi diffusi non dichiarati

Noi oggi vi presentiamo i dati corredandoli non tanto di una analisi approfondita, che andremo comunque a sviluppare in seguito, ma di alcune considerazioni di carattere generale che secondo noi vorrebbero fornire uno spunto ad i professionisti della informazione e ai nostri governanti per cominciare a leggere il fenomeno nella sua complessitá e varie diramazioni.

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VENEZIA NON É UN ALBERGO (?)

Questo (senza il punto di domanda) era il motto di una celebre manifestazione organizzata dai 40xvenezia al loro esordio con tanto di flash-mob e striscione in Piazza San Marco sequestrato su ordine dell’ onnipresente ed immortale Agostini, allora Capo dei Vigili Urbani.

In effetti a guardare la mappa degli alberghi e quella degli appartamenti turistici é evidente come ormai Venezia sia invece un enorme albergo diffuso che peró sfugge ad ogni controllo (comunque sporadico e rivolto soprattutto allo sprovveduto cinese di turno) . Soprattutto c’è un’ampia zona grigia che non partecipa alla raccolta della tassa di soggiorno, come invece capita a chi fa attivitá alberghiera tradizionale o chi fa impresa correttamente anche con gli appartamenti turistici, o peggio non dichiara ne le presenze e nemmeno gli introiti derivanti dall’attività.

Gli appartamenti turistici sono ovunque, quelli su airbnb sono solo una porzione, si stima il 50% del totale, ed il numero totale dei loro posti letto solo in centro storico probabilmente sfiora le 15.000 unitá, che sommate agli oltre 33.000 dichiarati degli alberghi ed a mille altre tipologie di strutture ricettive oltre ad ‘ostelli’ religiosi o meno quasi raddoppia il numero censito ufficialmente e comunque giá enorme rispetto al tessuto cittadino.

Siamo quindi arrivati ad avere :

UN POSTO LETTO PER TURISTI  PER OGNI ABITANTE.
Ma mentre i posti letto aumentato gli abitanti calano …

Sia ben inteso che con questo non si vuole certo demonizzare chi fa di questo una professione onesta, tantomeno mettere contro albergatori e proprietari anche perché molti di questi appartamenti sono probabilmente di proprietá di albergatori che li usano come ‘dependance’ non ufficiali, ma il quadro che emerge è impressionante, soprattutto se paragonato alla densità di posti letto rispetto all’area interessata, decisamente superiore anche in confronto a grandi metropoli europee.

Facendo due conti  e prendendo solo il dato parziale di AIRBNB:

Amsterdam, 780.000 abitanti per 7.813 affitti turistici su airBnB = 1 app.to per turisti ogni 100 persone.
Venezia insulare, 56.000 abitanti per 2.819 affitti turistici su airBnB = 1 app.to per turisti ogni 20 persone.

Un rapporto 5 volte maggiore. Vuol dire che a Venezia una casa su 7 è su airBnB .
Esplodendo i dati su quello che è il fenomeno presunto reale vuol dire che:

Quasi 1 CASA su 4 a Venezia è probabilmente ad uso turistico

 

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RIPARTIAMO DAI DATI

In tutto ciò si inserisce Veniceprojectcenter.org, un progetto del WPI a cura del venezianissimo Fabio Carrera che mette a disposizione di tutti una vera e propria dashboard, ( http://dashboard.cityknowledge.net/#/venice ) un pannello di controllo, dove é possibile leggere ogni giorno la situazione di Venezia.

Un progetto ambizioso che a breve si nutrirá anche dei dati frutto della collaborazione tra RESET e INSIDEAIRBNB per rendere una fotografia sempre piú reale ancorché drammatica dell’ impatto del turismo in cittá ma anche delle sue risorse purtroppo solo potenziali.

Questi dati sono a disposizione di tutti ma soprattutto sarebbe opportuno che il Comune di Venezia e soprattutto la Regione Veneto pescassero da questo progetto idee e competenze per mettere al setaccio il sistema turistico regionale e fare finalmente un controllo di congruitá tra le strutture registrate e coloro invece che prosperano ai limiti della legge e a detrimento della cittá anche sfruttando tutta una serie di normative regionali che stimolano il far-west senza tenere conto della specificitá di Venezia.

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É IL MOMENTO GIUSTO

L’intenzione di approcciare le problematiche in modo innovativo e senza pregiudizi avanzata dalla nuova Amministrazione, fa sperare che i dati e le rilevazioni siano utilizzati come strumenti efficaci per analizzare i temi legati all’ospitalità.

L’operazione verità, come la chiama il neo-eletto Sindaco Luigi Brugnaro, deve essere totale premiando chi fa impresa in modo onesto e colpendo soprattutto nei confronti di quella vasta fascia di venezianissimi ipocriti che lamentano pubblicamente degrado e disservizi salvo poi cedere in privato al guadagno massiccio e cinico che distrugge gli stessi luoghi che generano valore.

‎Bisogna cogliere l’occasione per cambiare in modo radicale alcuni paradigmi e soprattutto rompere quel muro di omertá e complicitá che fino a ieri, all’ombra o nel disinteresse delle giunte precedenti, ha permesso che in cittá succedesse di tutto nelle zone grigie della legalitá, salvo poi vessare chi invece avrebbe voluto fare impresa nel turismo alla luce del sole.

Questo però sarà molto difficile grazie alla Regione Veneto.

La recente modifica legislativa introdotta dalla Regione Veneto rischia di ostacolare la possibilità di ‎gestione da parte del Comune, favorendo l’opacità dell’offerta ricettiva, con ovvie conseguenza ed un allargamento delle zone d’ombra.

Ok semplificare la vita a chi lavora onestamente ma certo non a discapito di rigorosi controlli e di un sistema che non consenta facili abusi e zone d’ombra.

Parliamo ad esempio del fatto che da dicembre 2014 non c’è più bisogno di una SCIA ma solo di comunicare ex post al comune presenze e durata dei soggiorni mettendo quindi di fatto il Comune nella impossibilità di effettuare controlli di coerenza nel momento in cui gli appartamenti sono di fatto occupati.

Quindi di fatto chiunque può fare impresa della propria 2a casa ( e fin qui nulla di male ) ma nel migliore dei casi dichiara le presenze solo in ex post, ogni mese, con in più la ciliegina che se la sanzione per l’abuso è di €5.000 quella per non aver permesso ai vigili di fare la verifica è solo di €500 … ovviamente basta non aprire la porta ai vigili e si può fare quel che si vuole.

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NON SOLO ASPETTI NEGATIVI.

Se è vero comunque che in un territorio compresso come quello insulare i facili guadagni possibili con un appartamento ad uso turistico vanno direttamente a colpire l’offerta immobiliare e contribuiscono allo spopolamento è anche vero che secondo una ricerca compiuta da Airbnb su Barcellona sembrerebbe che chi prenota sul loro sito tenda a fermarsi in città per un tempo medio di più del doppio di chi usa altre accomodation.

Trattandosi di permanenze in appartamento si presume che queste persone partecipino come i veneziani agli acquisti presso i tradizionali negozi di prossimità in quanto a tutti gli effetti, seppure per un breve periodo, sono residenti equivalenti, con le stesse necessità di approvigionamento di cibo.

Sarebbe quindi un turismo più qualificante entro certi limiti di sostenibilità.

Da non sottovalutare poi la portata economica del fenomeno che, secondo i dati solo del progetto insideairbnb.com, distribuisce nelle tasche dei proprietari e dei loro intermediari quasi 40 Milioni di euro all’anno, un dato che se parametrato sull’offerta completa ( non solo airbnb quindi ) potrebbe addirittura raddoppiare.

Una industria da 80 MILIONI DI EURO

che spesso sfugge ad ogni controllo.

Se questo giro di denaro fosse tutto emerso si potrebbe anche definire questo tipo di imprenditoria una risorsa per la città e destinarne il gettito fiscale (tutto o in parte) ad operazioni di edilizia pubblica (nuove costruzioni, recupero etc etc ) con lo scopo di calmierare il prezzo degli immobili e di offrire case a prezzi ragionevoli ad i cittadini, ma anche per migliorare i servizi per la residenza e le persone meno fortunate.

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La posizione di RESET.

Questo è un mercato che tocca in modo diretto la residenza e per questo ha bisogno di essere normato e controllato con assoluta attenzione.
Chi vuole fare impresa affittando i propri immobili ai turisti lo fa nel proprio diritto ma deve assolutamente farlo anche nella più assoluta e totale legalità e comunicando in tempo reale l’occupazione degli stabili.
Chi è demandato al controllo lo deve fare in modo costante, puntuale ed inflessibile usando tutti i mezzi a disposizione per incrociare i dati del mercato (come abbiamo fatto noi ad esempio).

In questo modo contribuirete al benessere della città mitigando gli evidenti effetti negativi sulla residenza di questo business e contribuendo a restituire una fotografia corretta che contribuirà alla pianificazione dei flussi sempre più necessaria in una città ormai prona alle esigenze del turismo e di chi ne trae profitto.

 

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NOTA BENE.

Poco prima di pubblicare l’articolo abbiamo ricevuto delle precisazioni da un operatore del settore che servono a dare una quadro più completo della vicenda nel rispetto anche della pluralità delle fonti.

Le informazioni circolate sulla stampa locale relativamente all’ art. 27bis sono errate. Diversamente da quanto indicato nei vari articoli la Giunta Regionale con Deliberazione n. 881 del 13 luglio 2015 ha approvato l’allegato A ovvero il modello di comunicazione di locazione turistica che, come indicato nello stesso, va presentato al Comune, l’ufficio competente a Venezia è l’ufficio Tributi (ovvero l’ufficio responsabile per i versamenti dell’imposta si soggiorno). Le sole imprese sono tenute a fare la citata comunicazione per il tramite del SUAP. La Deliberazione della Giunta Regionale del Veneto n. 881 è stata pubblicata sul Bollettino Ufficale della Regione del Veneto n. 73 del 24 luglio 2015. Il 27 luglio gli uffici della Regione hanno data ampia diffusione della deliberazione presso tutti gli operatori del settore.

Coloro che affittano appartamenti ex art 27 bis LR 11/2013 ovvero senza erogare servizi intermedi durante il soggiorno degli ospiti, hanno gli stessi obblighi degli operatori che scelgano la locazione con SCIA (ovvero con erogazione di servizi durante il soggiorno degli ospiti) relativamente a:

• Imposta di soggiorno (diversi solo gli importi)
• Dichiarazione alla Corte dei Conti
• Statistiche
• Notifica alla Polizia di Stato

Tali obblighi sono già definiti in base alla legge dalla 11/2013 o TULPS (Testo Unico Leggi Pubblica Sicurezza). In merito alla notifica degli alloggiati, si ricorda che la mancata comunicazione entro le 24 ore dei dati degli alloggiati può essere punita con l’arresto fino a tre mesi.

Relativamente ai requisiti degli immobile in termini di agibilità, gli immobili locati secondo la 27bis devono essere conformi al regolamento edilizio, e pertanto, dotati dei documenti che attestino tale conformità come previsto da leggi già vigenti in materia. Gli organi preposti al controllo sono: il Comune, la Regione e Stato ciascuno in base al proprio ambito di competenza. La L.R. 11/13 e sue modifiche è esaustiva, tuttavia deve essere correttamente applicata; perchè la legge deve essere uguale per tutti, operatori professionali e privati. Ciò che si deve debellare è l’improvvisazione e la colpevole l’incompetenza che porta spesso non solo al non rispetto della norma ma, ancor peggio, alla sua totale ignoranza. Ciò comporta un’enorme confusione presso l’opinione pubblica che vedono l’affittanza turistica come fumo negli occhi mentre in realtà è uno dei pochi settori trainanti dell’economia cittadina che garantisce posti di lavoro, forti entrate per le casse del Comune intesa come imposta di soggiorno versata ed indotto per l’economia tradizionale.

Ormai il trend mondiale indica la volontà di molti viaggiatori di scegliere per le proprie vacanze un appartamento piuttosto di un albergo. Le motivazioni sono varie: economiche, alimentari (necessità di cucinare per se e per i propri famigliari, spesso bimbi, una dieta particolare kosher, Halal, vegan, gluten-free ecc.), lunghezza del soggiorno, ma soprattutto la voglia di provare a vivere come cittadini equivalenti una Venezia che non si può incontrare solo da turista e con pause e momenti di relax confinati un una hall di un alberghetto. L’utilizzo dei nostri alimentari, dei nostri supermercati e soprattutto il mercato del pesce, frutta e verdura, sono delle esperienze che gli ospiti vogliono vivere, è parte integrante e motivazione stessa dell’esperienza di venire a Venezia. L’indotto che generano è enorme. Il budget di questi ospiti è speso principalmente in città in quanto è dedicato a prodotti alimentari e ristorazione. La richiesta di locali tipici e di “groceries” è praticamente l’unica cosa che interessa, prima dei musei e dei tours. Vogliono vivere ed ususfruire anche loro dei nostri spazi per essere, per una settimana o poco meno, uno di noi.

Se non si applicano le leggi nessuna va bene e vanno bene tutte. Immettere altri ostacoli ad un trend mondiale e rendere la vita degli operatori onesti un inferno aumenta l’illegalità e ammazza chi invece fa tutto regolarmente. Questo rischia di diventare un’azione di marketing della politica a scapito della verità e della giustizia.

Una proposta operativa che potrebbe risolvere molti dubbi nella cittadinanza relativamente a chi opera nella legalità e chi non, è pubblicare regolarmente sul sito del Comune la lista degli immobili e strutture adibite ad attività ricettiva o locazioni turistiche. Chiedere ai cittadini di denunciare, anche in maniera anonima, con un semplice modulo on line quegli appartamenti e strutture che non compaiono nella lista è semplice e possibile. Questo darebbe uno strumento in più al Comune per intervenire sulle attività illegali.

Marco Malafante

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Ringraziamo Il Corriere del Veneto, Il Gazzettino e La Nuova Venezia che hanno dato ampio spazio alla ricerca.
Ecco una galleria di quanto pubblicato Domenica 23 agosto 2015.

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